実家（空き家）の相続・対応について、年末年始のお休みを利用してご家族でお話してみましょう。

●令和６年（2024年）4月に民法が改正され、「相続登記義務化」が既にスタートしています。

●従来は相続が発生（所有者の死去）しても、所有権移転登記（相続人への移転）をせずに放置しても特に問題ありませんでした。

●しかし、法改正以降は相続が発生（所有者の死去）した場合、原則3年以内に相続人への所有権移転が義務付けられました。正当な理由無く適切に手続きを行わない場合、10万円の過料が科せられることもあります。所有権移転登記には手間とお金がかかるため、これまでは手続きを行わずに放置してしまう方も多くいました。それにより、登記上の所有者が祖父母や曽祖父母といったケースも多発しています。しかし、所有者不明土地が増え続ける現状への対処として、法改正が行われました。これは、令和6年4月以前に発生した相続にも適用されます。

（参考）総務省 令和5年 「住宅・土地統計調査」

・空き家（2023年時点）：899万戸（全戸の13.9%が空き家）⇒7戸に1戸が空き家！

・福岡県にも約12万戸の空き家有り！

・将来予測（2033年時点）：1,830万戸（全戸の25.9%）⇒4戸に1戸が空き家！

・過去（1978年時点）：268万戸（全戸の7.6%）⇒空き家数は45年で約3.3倍に！

●固定資産税についても取扱いが別途改正されています。従来は建物が建っている土地は固定資産税が本来の6分の1に軽減されていました。しかし、長期間空き家として放置し、自治体が危険な状態として「特定空家」とみなした場合は、軽減が適用されず固定資産税が6倍になってしまいます。さらに、空き家の所在地、所有者等の氏名・住所が公表されてしまうという、恐ろしい事態にもなってしまいます。令和3年3月末に、福岡市でも計26件がこの特定空家に認定されています。

以上より、相続が発生した実家（空き家）について、遺産分割協議を行わずに放置してしまうと、金銭的にも不利益となる可能性があります。早期にご親族同士で協議を始めましょう。

●現在の実家等の所有者（親）が痴呆症の発症等で意思能力が無くなってしまった場合、不動産の売却に当たっては成年後見人の選任が必要となります。

●不動産を売却する場合、所有者本人が「この家を売却します。」という意思表示を確認する必要があります。痴呆症を発症すると、この確認ができなくなるため、成年後見人の選任が必要となってしまいます。

●成年後見人は家庭裁判所での手続きが必要となり、選任までにはかなりの時間を要します。また、成年後見人に選任されるのは弁護士・司法書士となるケースが多く、報酬の支払いが必要であるため費用負担も発生してしまいます。報酬の支払いは被成年後見人の死去まで続き、途中で成年後見人を解任することはできません。

●子供さん同士で実家（空き家）の売却を決断したとしても、所有者本人（親）の意志能力が無い場合は、すぐには売却できない事態となってしまいます。所有者本人が介護施設や病院にいて実家が不要になったとしても、すぐに売却できません。

以上より、所有者本人がお元気な内に、ご家族とお話合いを持たれた方が良いです。

・早急に売却する。

・家族信託を利用して、子どもへ先に託しておく。

・「将来は長男が住む」等を決めておく。

などの方針を決めておいた方が良いでしょう。

●子ども同士で遺産分割を巡ってトラブルになる可能性があります。

●生前に家族信託や遺言書作成を行っていれば、トラブルを未然に防ぐこともできます。

●下記のようなケースで、トラブルが多い傾向があります。

・相続財産は、実質「実家」のみである。現金・預貯金・金融資産は無い。

・長男が実家に住んでおり、実家は当然に長男が相続すると考えている。

・亡くなった親の介護を特定の相続人のみが行っていた。

・特定の相続人のみが、知らぬ間に生前贈与を受けていた。

・亡くなった親のお金の管理（通帳・印鑑を持つ等）を、特定の相続人のみが行ってきた。

・再婚を経験したり、養子がいる。

・多額の借金がある。

・遺言書はあるが、「長女に全財産を相続する。」といった極端な内容になっている。

上記は一部の例であり、相続人の悪意の有無は関係ありません。元々、仲の良かった兄弟同士でもトラブルに発展することもあります。

●相続財産が少なくても、トラブルになるケースは多いです。令和6年に家庭裁判所に持ち込まれた遺産分割事件数15,379件の内、遺産額5,000万円以下の事件が76%を占めていました。1,000万円以下でも35%とかなりの割合を占めています。また、遺産分割事件数は最近20年で1.7倍に急増しています。よって、「うちは相続財産が少ないから、別に揉めたりしない。」とは言えなくなってきています。

●遺産額が少ないケースでは、遺産が現金・預貯金ではなく、大部分が不動産（実家）であるケースがほとんどです。不動産は物理的な分割が難しく、トラブルが生みやすい遺産と言えます。

●不動産の遺産分割の仕方は、以下のような複数のパターンがあります。

①現物分割：不動産が複数ある場合は、それぞれを別の相続人が単独で相続する。

②換価分割：不動産を売却して、売却代金を分割する。

③代償分割：特定の相続人（長男など）だけが相続し、他の相続人にはその代わりとなる金銭を渡す。

④共有分割：不動産を相続人で共有する。

・現物分割は、そもそも不動産が複数ある場合にしかできない分割方法です。選択可能なのは資産家のみでしょう。

・換価分割は、売却代金を相続で均等に分けるとトラブルになる可能性が低く、現実的な分割方法と言えます。ただ、売却に時間がかかることもあるため、売却代金を受け取るまでに時間を要する可能性もあります。

・代償分割は、特定の相続人（長男など）が代償金として現金を準備できる場合にだけ、選択可能な分割方法です。

・共有分割は、最もお勧めできません。相続人で共有状態にしてしまうと、その後、売却や賃貸、建物解体を検討する場合、共有者全員の承諾が必要となってしまうからです。共有者が亡くなると、さらに共有者（相続人）が増加してしまい、意思統一がより難しくなっていきます。

・分割方法としては、「換価分割」が最も有効な分割方法であると考えられます。

以上より、不動産は相続する際にトラブルとなりやすく、相続財産が不動産しか無いといったケースでは、さらにトラブルとなる可能性は高くなります。そのため、現所有者が健在でかつ健康な内に、家族同士で十分な協議を行うことが必要です。

●まずは、現所有者が健康でお元気な内に、早急に家族会議を実施しておきましょう。

●既に痴呆症等を発生して意思能力が無い場合は、早急に成年後見人の選任手続きを始めましょう。

●既に相続が発生している場合は、「相続登記義務化」がスタートしておりますので、早急に遺産分割協議を始めましょう。不動産の分割に当たっては「換価分割」がお勧めです。

●ご不明な点等ございましたら、是非、弊社へ相談ください。もちろん、ご相談は無料です。丁寧に一からご説明させて頂きます。弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士等士業の先生も、弊社からご紹介させて頂くことが可能です。その他にも、建物解体業者・遺品整理業者等もご紹介させて頂きます。

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